Immobilien-Crowdinvesting, in einigen Ländern schon ein Erfolgsmodell, hat sich in Deutschland noch nicht richtig durchsetzen können. Das Hamburger Startup Zinsland will das ändern und präsentiert seit einigen Tages sein erstes Projekt online. Die Gründerfreunde haben vorab mit dem Geschäftsführer Carl von Stechow über Chancen und Risiken dieser Anlageform gesprochen.

Wie ist ZINSLAND entstanden?

Die Gesellschafter von ZINSLAND beschäftigen sich teilweise seit Jahren mit der Finanzierung von Projektentwicklungen. Oft kamen Finanzierungen nicht zustande, weil die Projekte zu klein oder aber ungeeignet für klassische Investmentvehikels waren. Das war oft enttäuschend, denn das waren gute Projekte, und wir haben uns dann immer gefragt, wie wir sie trotzdem realisieren können. Crowdinvesting, als alternative und derzeit sehr in Mode gekommene Finanzierungsform schien für solche Projekte sehr geeignet.

Vor eineinhalb Jahren wurden die Überlegungen dann konkreter, und wir haben geschaut, was macht der Markt, welche Parameter müssen wir beachten, und sind irgendwann zu dem Schluss gekommen, dass es gehen kann. Die Entwicklung des Konzepts hat dann allerdings viel länger gedauert als geplant. Es ist aber gut, dass wir erst jetzt, aber dafür gut vorbereitet, auf den Markt kommen.

Es gibt mit Kapitalfreunde ein Unternehmen, das ein ähnliches Modell versucht hat und offensichtlich gescheitert ist. Was will ZINSLAND anders machen?

Wichtig ist, dass wir unsere Projektentwickler gut kennen und die Projekte unabhängig von uns bereits bestehen. Während wir uns in erster Linie als Immobilienprofis verstehen, sind die Kapitalfreunde mehr aus der Richtung Crowdfunding gekommen. Da wurden zum Beispiel den Investoren angeboten, Fragen der Entwicklung zu diskutieren, etwa, welche Farbe die Kacheln im Bad haben sollen. Letztlich waren sie vielleicht auch einfach ein, zwei Jahre zu früh.

Außerdem braucht ein Entwickler Planungssicherheit. Entwickler können nicht unbedingt warten, bis der erforderliche Betrag eingesammelt ist und sich dabei nicht einmal sicher sein, ob dieses Ziel überhaupt erreicht wird. ZINSLAND übernimmt die Garantie, dass der Projektentwickler sein Geld in jedem Fall bekommt. Wenn sich nicht genug Kleinanleger finden, dann aus anderen Quellen, wobei wichtig ist, dass alle die gleiche Verzinsung erhalten.

Carl von Stechow-neuCarl von Stechow

Eben hieß es, dass ZINSLAND Projekte anbieten wird, die bestimmte Kriterien für die Berücksichtigung in einem Fonds nicht erfüllen. Sind die etwa zweite Wahl?

Ich habe zuvor für einen Fonds gearbeitet, der ausschließlich in die 5 Metropolregionen investiert hat. Das Kritierium schloß einfach viele gute Entwickler kategorisch aus. Wenn ein Projekt nicht in Hamburg, Frankfurt oder einer anderen Metropolen angesiedelt ist, bekommt es von den Banken häufig automatisch eine negative Bewertung, auch wenn schon ein Mieter oder Käufer feststeht. Aber wir achten genau darauf, in welcher Mikrolage z.B. in Kiel das Objekt geplant ist, etwa in einer Haupteinkaufsstraße, wo im weiteren Umkreis keine Leerstände sind. Sind solche Kriterien erfüllt, ist es ein Projekt für ZINSLAND.

Ab welcher Summe können Anleger bei ZINSLAND investieren, und wie ist das Risiko zu bewerten?

500 Euro ist der Mindestbetrag, und wir weisen überall nachdrücklich darauf hin, dass ein Risiko besteht. Es handelt sich bei dem Investment um ein Nachrangdarlehen, dass heißt, im Falle der Insolvenz würden andere Forderungen bevorzugt behandelt. Das können und wollen wir nicht verheimlichen.

Wann können die Anleger mit Erträgen rechnen?

Die Projekte werden voraussichtlich eine Laufzeit von 18 Monaten bis zwei Jahren haben. Danach gibt es eine einmalige Ausschüttung mit einer Rendite von 5 bis 8 %, und die Anlage ist damit abgeschlossen. Es gibt also keine fortlaufende Beteiligung an Mieteinnahmen.

Eine andere Möglichkeit, in Immobilien zu investieren, sind geschlossene Fonds. Was ist da der Unterschied zu dem Crowdinvesting-Modell von ZINSLAND?

Geschlossene Fonds haben zu recht an Attraktivität verloren in den letzten Jahren, weil sie zu viele Vertriebskosten und Bankgebühren abgesaugt haben von dem Geld, das investiert wurde, teilweise 18 bis 25 %. Das Geld, das uns die Investoren anvertrauen, fließt zu 100 % in das Projekt. Wir kommen ohne Finanzvertriebe und die damit verbundenen Provisionen aus und verdienen ausschließlich an dem, was uns der Projektentwickler zahlt. Ein weiterer wichtiger Unterschied: Wenn man zu seiner Bank geht und sich dort beraten lässt, bekommt man einen Prospekt in die Hand gedrückt, der vielleicht 100 Seiten dick ist, den man nicht versteht und wahrscheinlich sowieso nie lesen wird. Zudem handelt es sich meist um irgendwelche Projekte für Bürokomplexe oder ähnliches, zu denen der Anleger keinen persönlichen Bezug haben kann. Bei uns ist das anders: Hier handelt es sich zum Beispiel um ein Wohngebäude, das der Anleger kennt und dessen Baustelle er im Idealfall sogar besichtigen kann.

Kastanienhof-neuDer Kastanienhof Hilden ist das erste Projekt, für das ZINSLAND Anleger sucht.

Welche Informationen erhalten die Kunden von ZINSLAND?

Wir kommunizieren weitaus weniger Informationen als ein Immobilienfonds-Prospekt. Wir sind aber sicher, wir kommunizieren die relevanten Informationen und bereiten sie so auf, dass sie auch für den Laien verständlich sind. Zusätzlich bietet uns das Internet die Möglichkeit, das Projekt so transparent zu machen, dass die Anleger jederzeit auf dem neuesten Stand sein können.

Gibt es internationale Vorbilder für Immobilien-Crowdinvesting?

Ja, in Amerika ist das richtig groß geworden durch den Jobs Act von 2011, der es Kleinanlegern überhaupt erst ermöglichte, in Immobilien zu investieren. Dann gibt es Plattformen in Frankreich, England, den Niederlanden, die alle zeigen, dass Crowdinvesting in diesem Bereich funktioniert.

Plant ZINSLAND auch Projekte außerhalb Deutschlands?

Die Regulierungen in den einzelnen Märkten unterscheiden sich dramatisch. Wir sind aktiv im German Crowdfunding Network und versuchen darüber auf eine Vereinheitlichung hinzuwirken, aber unter den aktuellen Bedingungen können wir nicht international aktiv werden. Das unterscheidet uns von vielen anderen Startups, die einen weltweiten Markt bedienen möchten.

Wie wird sich Immobilien-Crowdinvesting in Deutschland vermutlich entwickeln?

Ich bin mir sicher, eines nicht so fernen Tages werden Banken und Sparkassen aufwachen und ähnliche Modelle anbieten, um ihre Kunden zu erreichen. Noch stehen die klassischen Banken aber eher im Hintergrund als Bremser, die die Konkurrenz aus dem Internet in Schach halten wollen. Inzwischen hat sich allerdings selbst eine Crowdfunding-Plattform wie Companisto schon an einem Immobilienprojekt versucht und für das Luxushotel WEISSENHAUS 6,5 Millionen Euro eingesammelt. Das sind ganze andere Dimensionen als bei den üblichen Crowdinvesting-Kampagnen. ZINSLAND tritt da wesentlich bescheidener auf: Wir wollen klein anfangen, behutsam wachsen und keinen Hype veranstalten. Wir haben solide Projekte, die wir zusätzlich extern überprüfen lassen, so dass sich die Anleger in guten Händen wissen. Darin sehen wir unsere Zukunft.

Vielen Dank für das Gespräch!