Equity Release kommt in Deutschland an – als Teilverkauf für Senioren

Ohne finanzielle Sorgen in den eigenen vier Wänden den Lebensabend genießen

Der Eintritt in den Ruhestand geht mit einigen Veränderungen einher. Die neugewonnene Freizeit bietet viele Möglichkeiten, Dinge zu tun, die bisher zu kurz kamen, wie beispielsweise das Reisen. Allerdings fällt der Betrag, der nun jeden Monat auf dem Konto landet, geringer aus als während der Phase der Erwerbstätigkeit. Die Rente entspricht in der Regel etwa 70 Prozent des bisherigen Nettoeinkommens. Somit fehlt das frei verfügbare Geld, um sich einen höheren Lebensstandard gönnen zu können. Die Lösung: eine Immobilienverrentung oder ein Teilverkauf.

Der Teilverkauf hat seinen Ursprung im Angelsächsischen, wo von Equity Release (übersetzt: Eigenkapitalfreigabe) die Rede ist, und eignet sich dort für Menschen ab 55 Jahren, die möglicherweise ihre Immobilie noch nicht abbezahlt haben, aber nicht mit finanziellen Kompromissen die neue Lebensphase bestreiten wollen. Laut einer Erhebung der englischen Immobilienverrentungsfirma Key haben sich 36,3 Prozent für einen Equity Release entscheiden, um damit das Darlehen zu tilgen oder andere Schulden abzubauen. Rund die Hälfte der Kunden sind zwischen 65 und 74 Jahre alt, das Durchschnittsalter liegt bei 72 Jahren.

Ferienhäuser sind bei den Briten sehr beliebt

Ältere Menschen suchen sich in Großbritannien, wo Equity Release um die Jahrtausendwende seinen Ursprung hat, auch gerne ein Feriendomizil in wärmeren Gefilden. Zehn Prozent der Eigenheimbesitzer, was umgerechnet 3,4 Millionen Briten entspricht, besitzen laut Key ein Ferienhaus. Um diesen Zweitwohnsitz finanziell stemmen zu können, ergibt es Sinn, aus der Hauptwohnung Kapital herauszuziehen und diese dort einzusetzen. Bei Equity Release fallen in Großbritannien nicht unerhebliche Steuern an, denn nach dem EU-Austritt sind Zweitwohnsitze im Ausland teuer. Gewisse Vorgaben gibt es auch, z. B. dass das Ferienhaus jährlich mindestens vier Wochen genutzt werden muss.

Die drei Hauptgründe für eine Immobilienverrentung sind laut Key finanzielle Not (Schuldenabbau), Wünsche erfüllen (Sanierung/Modernisierung und mehr finanziellen Spielraum) und die Möglichkeit zur Unterstützung der Kinder oder Freunde. Knapp zwei Drittel investierten das  freigesetzte Kapital  in die Modernisierung ihres Eigenheims und Garten. In Großbritannien gibt es genauso wie in Deutschland verschiedene Modelle. So können ältere Menschen ihre Immobilie auch dafür einsetzen, um einen Kredit zu bekommen. Dabei zahlen sie monatlich nur Zinsen, ohne zu tilgen. Dieses Konstrukt wird „Retirement Interest Only“ (RIO) genannt, also übersetzt Altervorsorgehypothek. Der Kredit wird dabei erst zurückgezahlt, wenn der Eigentümer die Immobilien nicht mehr nutzt – sei es durch Tod oder den Umzug ins Pflegeheim.

Der Teilkäufer wird stiller Teilhaber

Zurück nach Deutschland: Hierzulande gibt es immer mehr Anbieter, aber das Teilkaufmodell ist noch relativ neu, weshalb viele Senioren noch nie davon gehört haben. Die Zielgruppe sind Menschen ab 55 Jahren, also vor der Altersteilzeit oder dem Renteneintritt. Dabei wird ein Teil der Immobilie – bei der Deutschen Teilkauf maximal 50 Prozent – an einen Miteigentümer verkauft. Dadurch kommt der Haupteigentümer zu Geld, um bspw. potenzielle Kredite begleichen zu können. Schließlich steckt der Großteil des Vermögens in der Immobilie, wofür jahrelang gespart wurde. Das Vermögen ist aber nicht greifbar, sondern in der Immobilie gebunden.

Teilverkäufer kann auf Wunsch zurückkaufen, Erben haben ein Erstankaufrecht

Der Teilverkäufer erhält ein lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht.  Hierfür wird ein Nießbrauchrechts im Grundbuch eingetragen wird -nur bei der Deutschen Teilkauf erstrangig noch vor der Finanzierungsgrundschuld und auf den gesamten Grundbesitz. Die Deutsche Teilkauf ist besonders verbraucherfreundlich, denn der Teilverkäufer hat ein lebenslanges Rückkaufrecht für den veräußerten Immobilienanteil und nach seinem Ableben können Erben dank Erstankaufrecht diesen ebenfalls erwerben. Der Ruhestand kann somit stressfrei eingeläutet werden, weil keinerlei finanzielle Verpflichtungen mehr existieren und die Immobilien weiterhin ohne Einschränkungen bewohnt werden kann.

Diese Gründe sprechen für einen Equity Release/Teilverkauf:

• Barvermögen für Sanierung oder Modernisierung des Eigenheims
• Tilgung der Restschulden
• Kein Druck im Ruhestand, monatliche Kreditraten aufbringen zu müssen
• Finanzielle Unterstützung von Familienangehörigen oder Freunden
• Erwerb eines Zweiwohnsitzes (Feriendomizil)
• Leichtere Kreditaufnahme im Alter
• Deckung der hohen Ausgaben für Reisen
• Erbe kann zu Lebzeiten bereits aufgeteilt werden
  
  

Mehr dazu erfahren Sie auch unter https://deutsche-teilkauf.de/news/

Vergleichen kann sich lohnen: Einige Anbieter verlangen ein Durchführungsentgelt im Zuge des späteren Gesamtverkaufs

Nach dem Notartermin wird die vereinbarte Auszahlungssumme in der Regel nach 6 bis 8 Wochen ausgezahlt. Ganz ohne Kosten ist Equity Release allerdings nicht, weil der stille Teilhaber für den für ihn nicht nutzbaren Anteil ein Nutzungsentgelt verlangt. Diese ist mit einer niedrigen Miete zu vergleichen, aber ein vergleichsweise geringer Betrag für die weiterhin komplett zur Verfügung stehenden Wohnfläche. Wie hoch dieses ausfällt, können Sie hier (https://deutsche-teilkauf.de/rechner/) berechnen. Die Deutsche Teilkauf erhebt zudem, anders als ihre Mitbewerber, kein Durchführungsentgelt, das bis 6,5 Prozent betragen kann, und übernimmt sämtliche Nebenkosten wie Gutachterhonorar, Notargebühren, Kosten für Grundbucheintrag und die Grunderwerbssteuer.

FAZIT: Während in Großbritannien Equity Release schon seit einigen Jahren genutzt wird und die Anbieter jährliches Wachstum verzeichnen, steht der Teilverkauf in Deutschland noch in einem neuen Marktsegment. Eines haben beide Länder gemeinsam: Die Eigentümer haben ein lebenslanges Wohnrecht und sind somit vor einem Auszug im Alter gefeit.

Unterschiede Deutschland vs. Großbritannien
	Deutschland		England
Alter	ab 55 Jahren		ab 55 Jahren
Anteil	Teilverkauf maximal 50 %		Teil- oder Gesamtverkauf
Auszahlung	eher eine große Summe		vermehrt monatliche Raten
Rolle der Bank	bleibt außen vor		Kreditgeber bei RIO
Steuern	nur Grunderwerbssteuer		Kapitelertragssteuer, Zweitwohnsitzsteuer
			hohe Steuern bei Ferienhaus im Ausland
			Stamp Duty Rate
Rente	bei dauerhafter Beschäftigung		eher klein, da kein sozialverträgliches
	circa 70 Prozent vom Einkommen	Rentensystem wie in Deutschland
Verwendungszweck	Haussanierung; Reisen		Hausanierung, Schuldentilgung
	Schuldentilgung, finanzieller Spielraum		Zweitwohnsitz